Bien immobilier, partie possession: être propriétaire et l’entretien


Déclaration d'impôt


Bien immobilier, partie possession: être propriétaire et l’entretien

Le fait d’avoir un bien immobilier entraîne une augmentation de la fortune mais aussi des dettes, des frais d’entretien et de rénovation, ce qui amène donc droit à diverses déductions. Il y a aussi certaines augmentations du revenu liée à la valeur locative et certaines diminutions concernant la sous-occupations. 

Avoir un ou des biens immobiliers se répercute sur le revenu imposable : 

En effet, le fait d’avoir des biens immobiliers augmente vos dettes, et donc diminue votre revenu imposable, de plus, vous êtes en droit de déduire les intérêts bancaires et hypothécaires, de même que les intérêts débiteurs et les frais d’entretien sous certaines conditions, pour ces dernier la somme de ceux-ci doit être supérieur à la valeur locative, ou revenu locatif, sinon logiquement ce n’est pas déductibles car le propriétaire aurait un produit et non une charge, et donc augmente son impôt sur le revenu. Dès lors, le propriétaire doit déclarer le produit de location des différents locaux qu’il possède pour autant qu’il ne les occupe pas personnellement, dans le cas où il les utilise à des fins personnelles, il doit en déclarer la valeur locative. 

La valeur locative : 

D’après le Tribunal fédéral, la valeur locative correspond au fait d’être propriétaire et d’occuper son logement ce qui amène à un revenu imposable. Dans la majorité des cantons, le montant de la valeur locative est directement lié aux loyers encaissés si le bien en question était louer. 

Suite à un décret du Tribunal cantonal sur la valeur locative, qui stipule que le montant de celle-ci ne peut être inférieur à 60% du loyer du marché, ce décret est valable pour tous les cantons. Les différences entre canton sur ce sujet se démontrent par les facteurs divergents de calcul pour trouver la valeur locative, leur méthode n’est généralement pas claire et compréhensible, c’est pourquoi un conseil auprès de professionnel est une solution.  

L’impôt fédérale direct prend en compte cette fameuse valeur locative cantonale sans modification pour autant que les instances de contrôle de la Confédération la juge correcte et acceptable, dans le cas contraire un pourcentage de majoration sera appliqué sur la valeur locative afin d’ajuster le montant. 

Est-il possible de déduire un montant pour sous-occupation : 

Il est possible de faire une demande de déduction pour sous-occupation lorsqu’une pièce du logement n’est plus utilisé pour une raison valable. Cette déduction envers l’impôt fédéral direct est également acceptée par certains cantons, n’est pas donnée à chaque fois qu’une demande est déposée, une recherche et une analyse de la situation financière du demandeur ainsi que de la raison de cette sous-occupation sera observée, ces diverses conditions sont difficilement remplies par les demandeurs. 

Le fisc est compréhensif envers les personnes héritant d’une grande surface habitable et serait seul à y habiter, de même qu’un célibataire se trouvant dans un 4 ou 5 pièces (varie en fonction du canton) ou un couple dans un 6 pièces se verront accordé une déduction. De plus, suite à un départ du logement familiale d’un enfant ou d’un décès d’un membre vivant dans le logement, dans ces cas de figure une demande peut être déposée. 

Afin que la demande soit considérée comme recevable et validable, les pièces concernées ne doivent pas être utilisées comme chambres d’amis, dépôts, atelier bricolage ou coin de repassage, la pièce doit vraiment être « en trop » pour qu’une demande de sous-occupation soit valide, certains cantons vont même demander que les pièces en question soient totalement vides. Pour le fisc, afin d’accéder à la demande un contrôle sur l’usage de la pièce et la situation financière de la personne sera fait, les personnes à fort revenu et/ou fortune se voient généralement refuser cette demande, en effet pour le fisc les personnes dans cette situation ont des exigences de confort et d’habitat plus élevées. 

Concernant les logements pour vacances ou résidence secondaire, malgré le fait que le logement sera plus souvent sans occupant qu’avec, une demande de sous-occupation sera toujours refuser et donc aucunes déductions ne sera accordées. 

Entretenir son bien immobilier pour lui garantir sa valeur : 

Les déductions accordées concernent les frais d’entretien qui maintienne la valeur du bien, si cela apporte de la plus-value ça ne sera pas déductible. Parfois des travaux maintiennent et augmentent la valeur du bien, dans ces cas-là une partie est déductible tandis que l’autre partie non. Afin de savoir les travaux qui maintiennent ou augmentent la valeur du bien, les cantons ont une liste tenue à jour à ce sujet. 

Si vous faites des travaux qui augmentent la valeur du bien, gardez toujours les factures concernant ce genre de travaux, en effet lors de la vente du bien avec une valeur plus élevée que celle de l’achat il vous sera demandé des justificatifs, ce sera dès lors ces factures. 

Coût réel ou forfait : 

L’entretien, donc les frais d’entretien, sont déductibles pour se faire il faudra choisir entre les coûts effectifs, donc les coûts réels, ou un montant forfaitaire. Dans les deux cas il y a des gagnants et des perdants, et cela change d’année en année, en effet les coûts réels ne sont pas calculables en avance, une estimation peut être effectué mais si un imprévu survient durant l’année, comme le changement de l’ascenseur tombé en panne, les coûts réels seront plus importants donc une plus grande déduction, dans le cas où la méthode du forfait a été choisi, il est possible que le forfait ne couvre pas le montant des travaux de l’imprévu en plus du reste. Mais à l’inverse, durant l’année il n’y a eu aucun ou très peu de frais d’entretien, dans ce cas-là les coûts effectifs seront faibles et donc vous aurez peut de déduction, qu’avec le forfait il y aurait une plus grande déduction. Le taux forfaitaire est dans une grande majorité des cantons pareil à celui de la confédération, il se monte à 10% pour les logements de moins de dix ans et ensuite à 20% les logements plus anciens. 

Déduction liée à la rénovation d’un bien immobilier récemment acheté : 

Par le passé, la Confédération refusait d’entrer en matière vis-à-vis des frais d’entretien et de rénovation lié à un achat d’un bien immobilier lors des cinq premières années. Depuis l’abolition de cette règlementation, les impôts fédéraux et les cantons ont l’obligation d’accepter les déductions sur le revenu pour frais d’entretien et/ou de rénovation dès l’achat d’un bien immobilier. 

Déductions liées à l’économie d’énergie : 

La constitution et certains cantons acceptes de déduire sur le revenu imposable les mesures liées à l’économie d’énergie et de protection de l’environnement et ce malgré le fait que cela apporte de la plus-value au bien, ceci est fait dans le but d’encourager les propriétaires à investir dans l’énergie propre et la protection de l’environnement par le biais d’une moins grande perte de déchets énergétique. 


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