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Bien immobilier, achat et vente : déductions et impositions
Lors d’achat et de vente de biens immobiliers les transactions financières ne sont pas des moindres, dans la majorité des cas ce sont de grosse somme qui sont versées entre contribuables et l’administration fiscale est à l’affût pour percevoir les différents impôts qui lui sont dus, mais bien sûr qui dit impôt dit aussi déductions possibles.
Avoir un emprunt adapté :
Lors de l’achat d’un bien immobilier il est conseiller de faire un emprunt bancaire, d’une part cela vous permettra d’avoir les fonds nécessaires à l’achat, d’économiser des fonds propres mais surtout, d’un point de vu imposable, cela vous fera diminuer vos impôts sur le revenu, malgré le fait que l’acquisition d’un bien immobilier augmente le revenu, avoir un emprunt bancaire diminuera le revenu imposable, donc moins d’impôts.
Toutefois, un montant maximum pour la déduction a été plafonnée à 50’000 CHF de plus que le revenu brut mentionné dans la déclaration d’impôts, par exemple une personne touche 200’000 CHF brut annuel aura le droit de monter jusqu’à 250’000 CHF comme intérêts hypothécaires. Au vu que la valeur locative s’ajoute au montant du revenu brut, il n’y pas de raison de s’inquiéter vis-à-vis de l’obtention de cette déduction.
Dans une situation où le contribuable a investi énormément de fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier et qu’il ait contracté une petite hypothèque, dans certaines situations il est possible que les intérêts de cette hypothèque ne couvrent pas la valeur locative, ce qui fait que votre revenu est plus important car la compensation entre valeur locative et intérêts n’est pas au moins similaire.
Dès lors, il important d’ajuster au mieux ses fonds propres et emprunt bancaires, l’objectif lors d’un investissement dans la pierre est de diminuer sa fortune et ses revenus, c’est pourquoi avoir un apport en fonds propres trop élevés ne vous apportera pas de baisse d’impôts mais une augmentation, car avant d’acheter ce bien vous aviez uniquement votre fortune, après l’achat il y aura votre fortune qui se retrouvera légèrement modifier mais aussi vos revenus car vous aurez une valeur locative qui se rajoutera. Ainsi, optimiser fonds propres et emprunt bancaire permet d’avoir des intérêts bancaires qui est au minimum identique à la valeur locative.
Concernant les intérêts du crédit à la construction, ni la Confédération ni les cantons n’admettent de déduction à ce sujet.
Les amortissements :
Pour la même raison que les intérêts bancaires, il ne faut pas sous amortir son hypothèque sous risque de voir votre revenu augmenté et que l’hypothèque soit au minimum sur une balance neutre.
Il existe deux types d’amortissement, le direct et l’indirect les deux ont le même objectif mais pas la même compensation fiscale.
L’amortissement direct réduira les intérêts débiteurs mais augmentera l’impôt sur le revenu par le fait que l’amortissement sera payer en une fois et donc annuellement il n’y aura pas de charge liée à l’amortissement.
A contrario, l’amortissement indirecte présente de nombreux avantages sur le plan fiscal, le montant s’y référant se retrouve insérer dans le compte 3a. Grâce à cette accumulation du capital 3a, l’hypothèque se retrouve réduite seulement plusieurs années après. Dès lors, votre revenu imposable ne sera pas augmenté mais en plus les sommes versées dans le compte 3a sont déductibles sur le revenu imposable, pas d’augmentation d’impôt mais une baisse.
Le droit de mutations :
Le droit de mutations est perçu lors d’un changement de propriétaire d’un bien immobilier et est à la charge de l’acheteur uniquement, ce droit est à un taux entre 1% et 3% du prix d’achat. Dans la plupart des cantons, vis-à-vis des mutations familiales conjoint ou descendant ou d’un héritage il se retrouve soit taxé à un taux légèrement plus faible qu’en temps normal soit totalement exonéré d’impôt sur le droit de mutation.
L’impôt sur le gain immobilier :
Les gains engendrés par la ventes d’un bien immobilier, contrairement au gain sur cours des titres, ne sont pas exonérés des impôts, le fisc prélève une part sur la différence entre le prix d’achat et celui de vente du bien. Le prix d’achat peut comprendre, en plus, certains frais comme les investissements à plus-value, la commissions de l’agent immobilier (courtier), les frais d’annonces (publicité dans les journaux, sur internet ou encore par le courtier), les droits de mutation payés lors de l’achat et de la revente ou encore les frais de notaire.
L’impôt sur les gains immobiliers sert à freiner la spéculation immobilière à court terme, donc le fait d’acheter pour faire des travaux à plus-value et de revendre derrière, de ne pas utiliser le bien à des fins personnel. Le montant de cert impôt n’est pas fixé uniquement par le bénéfice engendré par une vente mais également sur le nombre d’année de propriété.
Dans le cas où la vente d’un bien immobilier aurait un rapport achat/vente très élevé il est conseillé d’attendre quelques années avant de vendre celui-ci, et ce dans le but de faire diminuer le taux d’imposition, ce taux est fixé au niveau cantonal et diminue au fur et à mesure du nombre d’année pendant lesquelles le propriétaire ne change pas.
Dans certaines situations, l’impôt sur le gain immobilier ne peut être fait dans l’immédiat, par exemple lors d’un changement de propriétaire suite à un héritage ou une donation, lorsqu’un couple change de régime matrimonial, d’un divorce ou une séparation. Dans de telle situation spéciale, l’impôt se retrouve déporté sur la prochaine vente, mais il ne sera pas possible d’avoir le droit à un payement différé, dans ce cas-là, l’impôt sera calculé sur la différence entre le prix initiale et le prix de vente, en contrepartie le nombre d’année occupé par l’ancien propriétaire sera pris en compte et additionner au nombre d’année que le propriétaire qui souhaite vendre en a eu l’usufruit.
Reporter l’impôt sur le gain immobilier :
Il est possible de demander un report de l’impôt sur le gain immobilier, la manière de le faire est d’utiliser le montant de vente pour acheter un nouveau logement à usage propre. Selon les cantons, l’achat du nouveau bien doit se faire dans les deux à quatre ans qui suive la vente du bien. Dans le cas inverse, où l’achat se ferait avant la vente, un délai d’un à deux ans est prescrit pour vendre son bien. L’administration fiscale entre en matière pour prolonger le délai si les raisons de ne pas avoir réussi à faire les démarches nécessaires dans le temps imparti sont liées à un problème de santé ou professionnel qui exigent un déménagement immédiat, ou si la procédure pour l’autorisation de construire, le permis de construire, tarde à être octroyé.
Les personnes voulant reporter la vente afin d’anticiper une hausse des prix se verront refusé la demande, concernant les logements secondaires ou les logements de vacances, aucun report ne sera accepté.
Pour les biens immobiliers avec une partie en location, ce sera uniquement la partie à usage propre qui pourrait être autoriser pour un report.
De plus, le tribunal fédéral a décidé que la possibilité d’un report fiscal de la charge serait appliquée uniquement sur la somme d’argent qui sera utilisé comme investissement pour une nouvelle acquisition. Par exemple, vous vendez votre maison 1’000’000 et l’apport en fonds propres de votre part pour acheter un nouveau bien se monte à 400’000, le report de l’impôt se fera sur ce montant.
En savoir plus:
- Comparaison de l’imposition dans les différents cantons suisses
- Bien immobilier, partie possession: être propriétaire et l’entretien
- Pourquoi il est avantageux de payer ses impôts à l’avance ?
